Le prêt relais, comment ça marche ?
Le principe du prêt relais
Le prêt relais désigne un crédit immobilier à court terme. Il est octroyé à un emprunteur pour l’aider à concrétiser une acquisition immobilière avant même de conclure la vente d’un autre bien immobilier. En d’autres termes, cette formule vous offre la possibilité de vivre dans un nouveau logement qui est plus en adéquation avec vos besoins et vos attentes. Plus précisément, le prêt relais s’apparente donc à une avance que votre banque vous accorde sur la future vente du bien immobilier que vous détenez actuellement. Pour vous permettre de trouver la formule qui vous correspond le mieux, plusieurs types de crédits relais vous sont proposés. Pour bien choisir, vous devez tenir compte de votre projet d’achat immobilier et de votre capacité financière.
En règle générale, le prêt relais est un contrat à court terme dont la durée est de 12 mois renouvelable une fois. Votre établissement de crédit vous accorde donc une période d’une à deux années au maximum pour la vente de votre logement actuel. Autrement dit, le prêt relais correspond au délai financier qui vous permet de vendre votre bien immobilier dans les meilleures conditions tout en profitant d’une opportunité d’acquérir un autre. Le montant d’un tel crédit se situe en moyenne entre 60 et 70 % de la valeur du bien immobilier mis en vente. Tout au plus, il s’élève à 80 % de sa valeur vénale. Ce qui vous laisse alors entre 30 et 40 % à disposition pour le financement d’autres projets. De plus, vous ne remboursez le capital qu’à la conclusion de la vente.
Les différents types du prêt relais
Outre la difficulté à faire coïncider la date de vente et la date d’achat, vous pouvez être confronté à un autre problème. Il arrive que la valeur du nouveau bien immobilier à financer soit supérieure à celle que vous êtes en train de vendre. Pour faire face à une telle éventualité, les établissements de crédit vous laissent choisir parmi quatre types de prêts relais.
Le prêt relais sec
Cette solution est idéale et proposée par votre banque lorsque la valeur du bien immobilier que vous projetez d’acquérir est inférieure ou égale à celle du bien immobilier qui doit être vendu. En quelque sorte, il s’agit d’une avance financière qui n’est pas associée à un prêt immobilier principal. Vous soldez alors votre crédit immobilier dès la finalisation de la vente de votre logement actuel. En attendant de trouver un acheteur et de toucher le produit de la vente, vous êtes tenu de vous acquitter uniquement des intérêts d’emprunt. Pour information, le taux d’intérêt d’un prêt relais sec est toujours plus élevé que celui d’un prêt bancaire classique.
Le prêt relais associé ou adossé
Lorsque le montant octroyé ne suffit pas pour le financement de l’achat de votre nouveau logement, votre banque peut vous proposer une somme supplémentaire pour le combler. Celle-ci est accordée au titre de prêt immobilier classique. Ainsi, à chaque échéance, vous devez vous acquitter des intérêts du prêt relais et des mensualités du crédit immobilier incluant capital et intérêt. La vente de votre bien immobilier actuel conclue, vous remboursez le prêt relais, mais continuez à régler les mensualités du prêt immobilier qui restent à votre charge.
Le prêt relais avec franchise totale
Le prêt relais avec franchise totale est toujours accordé pour une durée de 24 mois. En optant pour cette solution, vous n’avez pas à payer des intérêts d’emprunt pour les 12 premiers mois. Si vous parvenez à vendre votre bien immobilier avant cette échéance, vous soldez alors le capital avec les intérêts dus pour l’année écoulée. En revanche, si la vente n’est pas réalisée au cours de cette période, il faut alors vous acquitter mensuellement sur les 12 prochains mois des intérêts d’emprunt augmentés de ceux de la première année.
Le prêt relais intégré
Le prêt relais intégré est un autre type de crédit relais qui peut vous être proposé par les établissements de crédit. Cette formule est adaptée si vous souhaitez éviter tous désagréments liés à la vente difficile de votre bien immobilier actuel. Son montant couvre la totalité de l’opération financière. Il s’apparente à un prêt immobilier classique. Les remboursements mensuels comprennent donc une partie du capital et les intérêts. En revanche, après avoir vendu votre logement, vous avez la possibilité de rembourser par anticipation votre crédit immobilier grâce au produit de la vente, et ce, sans payer de pénalités. Cette opération de remboursement anticipé vous permet de bénéficier alors de durée de remboursement réduite et/ou de mensualités allégées.
Les avantages et les inconvénients d’un prêt relais
Le prêt relais est une solution intéressante si vous êtes déjà propriétaire immobilier. En effet, vous pouvez acquérir un nouveau bien immobilier en vous appuyant sur la vente de votre logement pour financer toute ou partie de son prix. Les avantages de ce crédit immobilier à court terme sont nombreux :
- Ne pas manquer une opportunité d’acheter une nouvelle résidence sans encore disposer des fonds nécessaires.
- Ne pas être pressé de vendre au risque de procéder à une vente à perte de votre logement actuel.
- Éviter de vous retrouver avec deux prêts immobiliers à rembourser à chaque fin du mois.
- Profiter de la possibilité de lisser le prêt relais grâce au regroupement de crédits et de bénéficier d’un allègement des mensualités.
- Réduire le coût de l’opération grâce à l’absence de garantie (une simple promesse d’affectation hypothécaire est acceptée par la banque), mais l’assurance emprunteur reste exigible.
- Possibilité de rembourser par anticipation le prêt relais (sans paiement de pénalités pour un prêt relais intégré).
En dépit de ses différents avantages, il est conseillé de bien réfléchir avant de contracter un prêt relais. En effet, ce type de crédit immobilier à court terme comporte aussi quelques risques et inconvénients. En premier lieu, les taux d’intérêt pratiqués par les établissements de crédit sont plus élevés. Ensuite, si aucune n’est conclue dans les délais impartis de 12 à 24 mois, vous vous retrouvez dans une situation difficile. S’il est toujours possible de le transformer en un prêt immobilier classique, votre banque est en droit de saisir votre bien immobilier pour le vendre aux enchères.
